【產業動態SNG】2016年台灣房地產業現況與趨勢
劉瑋婷 (2015/12/20) 《台經月刊第38卷第12期》
2015年即將進入尾聲，回顧這一年全球的經濟發展情勢，歐美景氣雖然緩步成長，但中國經濟卻呈現降溫之樣態，使得台灣、日、韓及東南亞國家貿易出口呈現疲弱，進而影響股市與經濟發展。在內需方面，同樣受到全球景氣復甦力道疲弱影響，2015年第二季之後，台灣經濟情況快速轉弱，4月經濟景氣燈號忽然墜落至景氣衰退的藍燈，出口金額持續負成長，外銷訂單仍未見翻轉機會，自年初以來景氣領先指標持續下滑，顯示台灣經濟成長動能正在消退。在這樣的市場氛圍下，房地產呈現量縮價跌，房市景氣明顯趨緩。展望2016年台灣房地產之趨勢，由於貧富差距加大、少子化問題蔓延、房地合一新制度上路以及奢侈稅退場、政府開徵豪宅稅與囤房稅，不動產投資市場正式進入「新稅時代」，2016年將可能持續2015年量縮價跌的趨勢。
人口與購買力分析
自2001年房市反彈開啟多頭以來，房地產成為國人抗通膨下最佳的理財工具。截至2014年底房價維持多頭走勢，但這段期間國民年所得、經濟成長率並未如房價般成長，為了抒解民怨，政府端出各項打房政策，直到2015年房價終於開始鬆動，交易量也開始大幅萎縮。根據內政部營建署2015年發布第一季的住宅需求動向調查，其中全國房價所得比已高達8.46倍，向來是購屋總價最高的台北市，房價所得比高達15.52倍，貸款負擔率68.63%，貸款負擔率並沒有因為房市交易量的緊縮而減少。大環境籠罩著高房價、青年低所得、年輕人初婚年齡提高、少子化等社會問題，根據內政部戶政司2011~2015年之歷史資料顯示，連續五年出生率維持在8~9%的低水位，高房價已成為少子化元凶，少子化將造成GDP降低、空屋增多、學校倒閉、青壯年負擔沉重等威脅（表1）。
表1 全國人口出生情形
2015年全球景氣如2014年初「西強東弱」的情勢，呈現貿易表現不佳以及股市持續下修，勞動與投資改善對我國內需市場的效果也大打折扣，儘管2010~2014年每戶可支配所得呈現逐年提升的態勢，但可支配所得卻趕不上房價的漲勢。根據主計總處公布家庭收支調查資料(2015)顯示，台灣家庭可支配所得中位數為新台幣83.0萬元，年儲蓄金額也創下新高數字達到20.2萬元，即使如此，面臨景氣不振、儲蓄金額低落、房價所得比過高等問題，一般受薪之民眾存錢買房的難度逐年增加，由六都房價所得倍數與貸款負擔率均可發現，房價之負擔極重，尤其是雙北市之房價負擔比例，遠超出一般所得家庭正常負擔情況（表2、表3、表4）。
房地合一稅、房價所得比、空屋率、少子化、房市交易量、房價修正、豪宅稅、囤房稅、央行降息、房市政策
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