【產業動態SNG】2013台灣地區房地產業現況與展望
劉瑋婷 (2013/03/08) 《台經月刊第36卷第3期》
民眾購屋能力分析
受國際油價預期飆漲影響，國內油電雙漲帶動民生物價一波新的漲勢，房地產成為國人抗通膨下最佳的理財工具，但這段期間國民年所得、經濟成長率並未如房價般成長，不動產價格卻屢創新高。根據內政部營建署2012年發布第三季的住宅需求動向調查，其中全國房價所得比已高達9.1倍，而向來是購屋總價最高的台北市，第三季平均購屋總價達新台幣1,865.2萬元，房價所得比高達14倍，貸款負擔率51.4%，創調查以來新高。受到高房價、青年低薪問題之影響，年輕人初婚年齡提高，婚後不是背負高額的房貸便是存錢不易，養育子女的經費捉襟見肘，根據內政部戶政司之調查顯示，1985~2011年出生率下滑幅度高達43.06%，高房價成為少子化的原凶（表1）。
表1 全國人口出生情形
全球經濟環境受到歐債危機造成景氣動盪，以及物價高漲因素影響，使得平均每戶可支配所得下滑。根據台北市2012年10月公布之家庭收支調查資料顯示，台北市家庭平均每戶所得總額（經常性收入）為新台幣165萬元，較2011年減少1.48%，平均每戶可支配所得為125萬元，較2011年減少3.63%，可支配所得影響最大的族群是最低所得組，所得萎縮幅度達9.36%，影響最小的族群是最高所得組，所得萎縮幅度僅0.38%，之所以會有如此大的落差最大原因在於原始收入的差距擴大，貧富差距的壓力持續發酵。此外，每戶儲蓄金額嚴重下滑17.77%，如此高的跌幅主要原因在於收入減少及支出增加所致。面臨景氣不振、存款下跌、所得減少與貧富差距加大的嚴苛環境，一般受薪民眾在台北市存錢買房的難度只增不減。反而台中、台南與高雄市購屋難度明顯較北部低，貸款成數僅落在二至三成之範圍區間（表2、表3）。
表2 2012年第三季五都房價比較表
表3 台北市戶數五等分位組之平均每戶可支配所得
房價走勢與交易量分析
回首十年來的房價走勢，國內房價從2001年開始起漲，近年受到政府大幅降低遺產稅等政策，大量的海外資金與游動資金湧入房地產，使得整體房市交易量大增，房價更是水漲船高。漲幅最多的雙北市精華區也因為高房價問題引起高度民怨，為維持居住正義，2011年起政府祭出一連串的打房政策，其中影響最大的就是奢侈稅，使房市交易量明顯急凍，達到防止短期炒作之效，但在供不應求的雙北市精華區，房價卻未見鬆動。2012年政府為壓低房價，啟動一連串的措施企圖打壓房價，包括豪宅限貸令及管制區第二房貸款成數限制、限縮壽險投資不動產等，使的房市的交易量大受影響（表4）。
房價所得比、實價登錄、M型市場、打房政策、捷運房市、商辦市場、壽險投資限制、奢侈稅、低利環境、公共建設帶動房價
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