【專題探索】危機或轉機？次貸效應下全球REITs的前景
陳雅琴 (2008/06/05) 《台經月刊第31卷第6期》
美國次級房貸風暴自2007年夏季正式浮上抬面後，不僅全球金融業風聲鶴唳，更波及到其他產業。所謂次級房貸(subprime mortgage)指的是房貸公司貸給那些信用記錄較差、或還款能力較弱的購物者，但索取較高的利息，房貸公司再把這些債款「證券化」，在華爾街銷售給不同風險偏好等級的投資者。
次級房貸與不動產投資信託的關係
相對來說，REITs（不動產投資信託）則是屬於不動產證券化的一種，也就是將房地產產權或股權分散，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期發派紅利，並由專業的基金公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信託基金。REITs依據其發行的類別可分為權益型（股權REITs）、抵押型（債權REITs）、及混和型。權益型REITs就是直接投資在不動產投資組合，主要的收益來源就是不動產租金收入，或經營績效收益、處分房地產的資本利得；抵押型REITs乃直接向不動產持有者或經營者提供借貸；混合型REITs即為權益型及抵押型REITs的綜合體。一般來說，REITs的主要投資項目包括辦公大樓、廠房廠辦、住宅、停車場、高級渡假村、醫院、療養中心、大型出租公寓等。權益型REITs的主要收入來源是租金收入與處分房地產的資本利得，抵押型REITs的收入來源則是債權的利息收入。因此，權益型REITs在短期內會受到利率的影響，主要是因為資金板塊的移動，但中長期而言與利率的關係並不大。至於抵押型REITs在利率上升時，利差縮小會導致利息收入減少，因此與利率的關係相當密切。
有些REITs公司所從事的業務也包含次級抵押貸款業務，包括次級貸款的購買、開發、證券化，以及銷售等。在房地產迅速升值的時期，次級房貸的業務也呈現蒸蒸日上的榮景，但隨著2005年起美國高房價、低利率時代的結束，愈來愈多次級房貸的借款者不堪重負、無力還貸，當這些貸款變成壞帳時，次貸危機也順勢引爆。
從本質上來看，次級房貸與REITs都與房地產市場的景氣有關，同時也都是屬於利率敏感型的商品，因此在次貸風暴中，REITs自然會首當其衝受到衝擊。但從產品的投資範圍來看，次級房貸主要著重於自用住宅方面的貸款業務，REITs則大多屬於大型商業物業方面的投資，兩者之間的關聯性並不大。另外，從產品的結構類別來看，次級房貸與利率的變動有相當密切的關聯，但在REITs市場中，僅有抵押型REITs與利率變動有直接關聯，權益型REITs則僅在短期內會受到利率變動資金挪移的影響，中長期並沒有太大關聯。
因此，次貸風暴對REITs所造成的衝擊初期會反應在心理層面，也就是投資人恐慌心理的呈現。在剔除心理層面的因素後，次級房貸對於REITs的影響就必須從REITs的類型、區域特性、以及市場基本面來觀察。舉例來說，在次貸效應下，自用住宅市場的不景氣會誘使許多家庭轉向租屋市場，或是將大屋換小屋而將多餘的雜物放到倉庫儲存，因此反而會刺激出租公寓或倉儲保管物業的REITs獲利豐碩。因此，儘管美國次級房貸市場的崩潰導致全球REITs市場也受到重挫，但在進一步反應心理層面與實質層面因素後，各種不同類型的REITs未來前景也會有所不同，有些涉及次貸業務的REITs可能在短期內難以反彈，而其他與次級房貸屬性不同的REITs則可望能由谷底逐漸翻升。本文將針對全球各地區的REITs市場在次貸效應下所受到的衝擊，以及未來的前景作深入剖析。
REITs、不動產證券化、次級房貸、房地產投資、商用不動產、全球金融市場、經濟成長、租賃市場、通貨膨脹、長期投資
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