【中國經濟】中國房市飆漲成因與展望
孫明德 (2007/01/08) 《台經月刊第30卷第1期》
中國房地產市場近況及其飆漲成因
在「改革開放」之前，中國的居民住宅屬於計畫經濟體制下的福利分房，而在「改革開放」後，才由政府以土地劃撥和財政撥款提供資金及土地，此一期間財產權及所有權制度均不完備。而1991至1998年期間，中國房地產市場分別受到土地投機泡沫，以及亞洲金融風暴等事件的衝擊呈現大起大落趨勢，使得當時投入中國房地產的投資人受到影響。而在擺脫亞洲金融危機之後，受到經濟發展的帶動，1999~ 2005年期間，中國房地產市場銷售金額年成長率達到37%，銷售面積年成長率達到26%，受到北京及上海分別申辦奧運會及世博會等激勵，大都市房地產價格持續上揚，根據中國國家發改委及統計局公布資料顯示，2006年10月北京市10.7%房價漲幅位居全中國第一，並為北京房價連續上漲的第15個月，且此波漲風由原本的北京、上海等沿海大城市，逐步帶動其他省市的重要城市房價上揚，10月分中國70個大中城市房價上漲5.4%。
近年來中國城市地區房地產價格持續攀升，長期以來，人口大量自農村遷入城鎮地區為其主要原因，由中國政府統計數據，如表1可看出，1953~1982年期間中國尚未實施一胎化政策，城鄉地區人口數均有所成長，此一期間城市人口增加1億3,000萬，農村人口增加6,200萬，而在一胎化政策實施後，人口總數成長趨緩，但城市人口由於大量農村居民的移入，仍逐年快速增加，1982~2005年期間增加3億5,000萬人，年平均成長率約為7.2%，而農村同期則減少5,300萬人，年平均減少0.3%，尤其2000~2005年間，城鎮人口增加數更突破1億，使得中國各省市城鎮地區人口比重已達總人口數的43.0%，較2000年提高了接近7個百分點，大量移入的農村人口，提高了城鎮地區房地產的需求。
表1 中國城鄉人口數、成長率及比重
在短期因素方面，中國鉅額的貿易順差，加上因人民幣預期而流入的資金，經常帳及資本帳雙重順差帶動外匯存底突破一兆美元水準，人民幣的貨幣供給持續增加，由於中國股市規模較小，加上政策干預、公司治理及內線交易等因素影響，使得房地產投資成為投資的重要管道；另一方面，地方官員的經濟政績來自於當地GDP的成長及政府收入，而對房地產的開發與投資有助於固定資本形成，房價上漲又可增加財政收入，合乎地方政府官員的利益，即使中央政府開始調控之後，地方政府也利用自己的行政權力，盡可能地拖延，或對政策另做解釋。
因此中國的地方政府、城市銀行及房地產廠商，便形成利益共同體，由地方政府提供土地，並為廠商提供擔保向地方銀行取得貸款，由土地開發商進行房地產開發，銀行的債權能得到地方政府擔保，地方政府又可由新增建設獲得財政收入，因此中國中央政府的宏觀調控及信貸政策目標，難以獲得地方政府的配合。而中國中央政府及媒體輿論便將近期房市漲風，歸責於地方政府的不配合，及房地產廠商為圖私利的炒作等因素。
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