【中國經濟】物權法與中國私有土地使用權之保障
孫明德 (2007/11/07) 《台經月刊第30卷第11期》
中國土地制度的演變與現有規定
1949年中共取得政權後，實行土地改革，城鎮土地全部收歸國有，農村地區土地則將原地主土地以沒收方式再分配予農民耕作使用。因此該階段農村土地多屬農民私人所有。其後於1949~1955年期間，中國政府展開合作化運動，要求農民將其私有土地入股於農業社，並集體經營及耕作。在此一階段，農民僅名義上保有土地所有權。
1956~57年期間，中國要求農民把「私有土地」轉為合作社「集體所有」，因此該時期農民實質上已喪失私有土地的所有權。而到了1979年「改革開放」後，調整原集體所有制度，對集體所有土地使用允許私人承包經營，至此形成土地「所有權」與「使用權」兩權分離的二元結構，也就是城鎮土地所有權屬於國家，農村土地所有權屬於集體。
在土地的使用部分，根據1990年中國政府所頒布的「城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例」規定，其國有土地的使用權可採「出讓」及「行政劃撥」方式移轉，其中土地使用權「出讓」是指國家將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者支付土地使用權「出讓金」；而「劃撥」土地使用權則是指無償取得土地使用權，使用者繳納土地使用金，而劃撥取得的使用權受到較多限制，除非符合特殊規定，並獲得當地政府批准，否則不得轉讓、出租或抵押。
中國近年的土地使用問題
改革開放後隨著中國經濟快速發展，各省市區的工業及建築用地需求大增，為了增加土地的供給，而在中國複雜多元的土地使用制度架構下，如果地方建設需要使用集體（農民）土地，就必須通過徵收改變其產權屬性，將集體所有的土地轉變為國有土地。因此中國政府除了原有的土地使用權外，大量徵收原由農民集體所持有的土地以供建設所需，根據中國國土資源部統計，1987~2001年期間，中國建設用地70%是透過行政徵收方式取得，而中國國務院的調查結果，截至2004年6月止，中國開發區共6,741個，面積達3.75萬平方公里，遠超出原城鎮建設用地3.15萬平方公里，對於這種徵用行為，雖然中國憲法和土地管理法等相關法令中對於徵收土地的程序及補償等都有明文規定，但對地方政府而言，土地徵用浮濫的情況仍屢見不鮮。
近年來，由於中國房地產價格上揚，各地方政府為了發展工業及建築用地，除了前述原農業用地徵收外，其對象也擴大至早期投資的外資企業廠房用地，因此引發了許多社會及經濟問題。在社會問題方面，農業用地的徵收造成了大量的失地農民，使得農民無田可耕種，根據中國國務院發展研究中心的統計顯示，中國每年失地農民人數增加250~300萬人，總人數預估達5,000萬人，這導致農村失業問題更加嚴重，而對農業用地徵收補償是以農業產值為依據，而非市場價值，加上中間各層級政府的分刮，使得農民所獲補償金額通常僅為土地取得成本10%，也無法獲得足額生活或轉職所需，因此許多人進入城市工作，但由於缺乏其他產業所需工作技能，產生了大量的隱藏性失業人力。
在經濟問題方面，由於地方政府以低價徵收方式取得土地，使用上便不重視成本效率考量，近年來許多固定投資重覆建設於相同產業上，使得許多產品供過於求，造成了生產要素使用的無效率。而地方政府、企業與金融體系經由土地使用結合成利益共同體，地方政府提供土地，企業據以向金融業者抵押貸款，並以政府提供擔保，此舉表面上可增加地方政府的財政收入，銀行債權也有公權力的擔保，似乎政府、企業及銀行三方互蒙其利，但此舉卻使得廠商競租(Rent Seeking)及政府貪污行為不斷發生，並擴大了地方政府的財政風險和銀行體系的信用風險，一旦企業因經營不善虧損，不僅銀行體系壞帳將大幅提高，而原本享有財政收益的地方政府反而必須承擔債務，最後相關的損失仍由無辜的一般民眾來承擔。
物權法、土地徵收、私有財產、土地使用權、國有土地、集體所有、房地產市場、地方政府、公共利益、法律保障
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