【專題探索】評估老人住宅投資的可行性
莊朝榮 (2005/10/05) 《台經月刊第28卷第10期》
未來需求可期，現階投資意願仍低
隨著醫療衛生的進步，人類的平均餘命不斷延長，加上隨著國民所得的提高，出生率逐年下降，結果使人口結構產生重大的改變。老年人口占總人口的比例逐年提升，高齡化社會的特徵日見明顯。至2005年6月底止，台灣老年人口占總人口的比例達9.6%，人數超過218萬人，據行政院經建會趨勢推計，至2025年老年人口占總人口的比例將超過20%，人數也將超過460萬人。
隨著高齡化社會的演進，老人安養與相關照護的需求將日益增加。為提供老人晚年有一個安養的居所，以增進社會安定的力量，故政府獎勵民間興辦老人福利機構。隨著人口老化的進展，國內安養機構並無顯著的成長。目前老人安養產業除小型安養機構得以獨資或合夥方式經營外，大型機構則須以非營利的財團法人組織型態經營。
現階段鑑於我國人口老化的速度很快，為提供健康老人更舒適的安居住宅，近年來政府特促進民間興辦老人住宅型態的安養事業，除財團法人組織型態之外，亦得以營利事業經營。行政院除核定「促進民間參與老人住宅建設推動方案」之外，亦增訂「建築技術規則建築設計施工編」第16章老人住宅專章，以及擬定「老人住宅綜合管理要點」，俾營造民間參與老人住宅投資之良好環境。
近年來，民間業者鑑於高齡化社會的逐漸成形，紛紛計畫投資老人住宅事業，惟實際投資個案很少。例如，淡水「潤福生活新象館」及內湖「康寧生活會館」屬於集合式老人住宅，新店「潤福生活新象別墅」則屬於有較獨立生活空間的老人住宅。目前民間業者投資經營的老人住宅，價位較高，居住品質較佳，由於市場需求不如預期，故民間企業的投資意願仍低。儘管未來老人住宅需求可期，但商機何時浮現，影響投資的盈虧甚巨，故做好投資可行性評估分析甚為重要。以下將就老人住宅投資市場，以及財務可行性評估所需分析加以介紹。
市場可行性分析
在老人住宅的投資決策中，市場需求是最難掌控的因素之一，投資的過早往往是造成營收不足的主要原因，投資的過晚則喪失先機，獲利會受到影響，因此審慎的做好市場需求評估極為重要。影響市場需求的關鍵要素包括地點分析、市場區域的界定、社會經濟的趨勢與特徵、老年人口統計資訊，以及競爭者分析等，茲分別敘述如下。
老人住宅、投資可行性、人口老化、高齡化社會、財務規劃、地點分析、市場區隔、政策支持、營運挑戰、競爭者分析
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