【陳博志論壇】房市「三高」並非匪夷所思的現象
陳博志（台灣大學經濟系名譽教授．台灣經濟研究院顧問） (2017/09/20) 《台經月刊第40卷第9期》
房價有多種影響因素和理論
2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert Shiller)於2017年7月再度訪台，媒體說他對台灣高房價、高自有住宅比率及高空屋率的「三高」並存現象表示匪夷所思；他同時認為社會住宅政策無法解決房市的問題。席勒認為教育民眾說房價不會只漲不跌，並引導資金轉到其他投資工具，房價自然會回到可負擔的狀況。他的說法都有道理，但也只是房價或不動產價格之複雜理論和故事的一部分，既非房價唯一的解釋，有時候也不一定是對的。
經濟學在分析問題時常假設其他因素固定不變(other things being equal)，這樣的假設可把很多可能的影響因素先排除掉，這種抽象化的做法可以讓我們只專心分析保留可以變動的因素，因而不只使分析容易進行，且容易得到較明確的答案。但真正的問題常有很多可變也常變的因素，一篇學術文章或媒體報導可能只談其中的少數幾項、甚至只談一兩項，但經濟學整體或者甚至某位大師所想過的因素常常更多，多到無法在一篇文章或一個理論模型中全部納入分析。所以在看經濟學家或大師的分析時，要注意他們自己或別人所注意之更廣泛的其他因素，不要只拿一場演講或一篇文章的說法就當成政策祕笈。
投機需求使房市和一般產品市場不同
台灣房市的「三高」現象若用經濟學中標準的商品供需理論來看確實不可思議，但換個理論來看就不是那麼奇怪。依標準商品供需理論，自有住宅比率高表示需求多已被滿足，空屋率高表示有超額供給，因此價格應下跌，所以和「二高」同時存在的高房價就令人驚訝或不可思議。但房屋和土地等不動產不是使用了就消失的消費品，它們是可以放很久的資產，保有這些資產的主要目的甚至不是使用而是得到未來的增值。於是不管人們目前使用的需求是否已滿足、供給量是否超過使用的需求量而有超額供給或高空屋率，只要人們為得到增值的需求量，也就是投機的需求量，或台灣人常說的假性需求量仍高，房價就不會下跌（陳博志，2008a）。
席勒「房價不會只漲不跌」的故事不一定有效
席勒和大部分經濟學家乃至一般民眾都瞭解這個道理，因此房市「三高」現象並不是真的不可思議。比較可能不可思議的是人們為何相信房價會繼續上漲，因而願意保有那麼多投機需求的房屋或不動產。所以席勒說要教育民眾「房價不是只漲不跌」，也說要引導資金到其他投資工具，避免一窩蜂投入不動產，那麼房價會自然回到可負擔的狀況。至於教育民眾的方法，除了讓民眾有更多的資訊而理性投資之外，他的敘事經濟學也暗示我們可以用講故事的方式，影響人非理性的大腦和投資行為。如席勒所說，「股價的走勢絕對是取決於經濟基本面以外的因素」，因此若故事可說到讓大家都不相信房價會繼續上漲，房價大概就可以跌下來。
這樣讓房價下跌或得到合理水準的故事看來也是有道理的，但若它是很正確的，那為何世界各地常有房價太高，或者房市「三高」並存的現象？各國為何常無力維持合理或平穩的房價？那應該是因為上述理論或故事之外尚有其他理論和故事。
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