【陳博志論壇】房屋和地價稅的幾個學理問題
陳博志（台灣大學經濟系名譽教授．台灣經濟研究院顧問） (2016/10/20) 《台經月刊第39卷第10期》
我國的不動產稅制一直有很多爭議，而由於不動產價格暴漲和偏高的問題常受批評，不動產稅制因而有不少疊床架屋的增補而更形複雜。最近由於一些地點的房屋稅調漲甚多，相關業主表示不滿，甚至有過去的高官出面說房屋稅是違憲的，而引起很多討論。這次房屋相關稅賦被調高的原因，大致上是想藉以平抑不動產價格，以及提高稅收和維護稅負的公平性。但在相關討論中，課稅及其影響和目的之學理似未受到應有的重視，以致有些討論像是在討價還價，有些政策主張可能是依表象上的感覺而非依循明確的道理。這種依感覺而非道理的現象，正是我國不動產稅制一直不健全的重要原因。也因此，本文擬略談房屋和地價稅對不動產價格的影響之道理，從而檢視幾個相關的主張。
地價的決定機制和一般產品不同
基本上，與課稅政策關係最深的學理之一，就是課稅對相關產品價格的影響。例如各種間接稅常有一部分會轉嫁給消費者，因此提高間接稅常導致產品價格上漲，而這種效果也常是提高間接稅時最主要的顧慮。那麼提高房屋稅或其他和不動產相關的稅，是否會使得不動產價格或租金上升呢？最近這些決策者的看法似乎是相反，因為加稅的重要原因是很多人認為房價已經太高。由於房屋和不動產價格的決定機制與一般產品並不相同，加稅確實可能反使價格下降，但其機制比較複雜，若在政策上隨便使用也可能得到不好的效果。
各種東西的價格可說是都由供給和需求共同來決定，讓供給量和需求量相等的價格就是均衡價格。一般產品的供給主要決定於成本，邊際成本曲線通常就是供給曲線，而需求則通常決定於購買者由這東西所能得到的主觀價值。政府若對這東西課稅就像是生產成本增加一樣，其結果是常使產品的均衡價格上升。
土地的投機性需求決定於短期心理
然而，土地和不動產的供給和需求卻由不一樣的因素決定。一般人比較熟悉的是不動產有所謂假性需求，就是不為了居住或其他使用，而是為了漲價獲利而持有不動產的需求。這種假性或投機性的需求，遂使不動產的需求因對價格的預期變化而大幅改變，有些對不動產稅制的主張就是專注在提高投機的成本，以求藉降低投機來平抑不動產價格。
土地供給固定使地租成為一種剩餘
在經濟學上大家都熟悉的，則是不動產特別是土地供給固定不變的特質。換言之，土地的供給並不像其他產品那樣決定於生產的邊際成本，其供給量不像一般產品那樣可隨價格上漲而增加。這種供給量固定不變的限制，使土地價格的決定方式和一般產品不同，在經濟學發展初期就有了現在一般經濟學教科書都會說明的李嘉圖「地租論」。依照這理論，地租是一種剩餘，是物價上漲使地租上漲，而非地租上漲使物價上漲。因此對地租課稅或對土地課稅通常只會降低地主的所得，而不會使地租或使用土地者的負擔增加，這是對土地和地租課稅的重大依據。
投機因素使地價在基本面價值之上波動
實際上的地價同時受上述兩種供需因素的影響。地租論決定各塊土地的實質地租，將未來預期地租貼現的現在價值決定基本面的實質地價，但這卻不見得是實際的地價。一方面是當人們預期未來的物價愈高時，這基本面的實質地價所對應之基本面的名目地價就會愈高；另一方面投資或投機性的需求並不太在乎土地的地租收入，而更重視其未來價格的上漲，若投機者認為未來地價會更高，則即使目前地價已遠高於由預期地租決定的基本面價格，投機者仍願意購買以賺取漲價的資本利得（陳博志，2008）。因此土地的實際價格常可比基本面的價值偏高甚多，不過偏高太多時也常產生一個把價格拉回的力量，這情況和股票基本面價值和市場投機力量的互動類似。
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