【中國經濟】改革開放以來中國土地制度演變及未來趨勢
李戰軍、崔霽（作者分別為易居房地產研究院發展研究所所長與助理研究員） (2007/11/07) 《台經月刊第30卷第11期》
中國改革開放以前的土地制度演變
在1949年以後制定的第一憲法規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”形成了舊的國有土地使用制度的主要特徵，一是行政劃撥，二是土地無償使用，三是無限期使用，四是不准轉讓。其實質就是土地資源的計畫配置制度，屬於計畫經濟體制。
這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經發揮過積極的作用，但隨著農村人民公社的建立和城市經濟與人口規模的擴大，這種土地制度的弊病日益顯現。主要問題是不利於土地資源的合理配置和高效使用，大量的土地資源出現浪費和資產價值的流失；另一方面大量的單位又無法獲得土地資源，對城市的經濟社會發展、功能分布和合理布局形成體制障礙；企業成本失準，難以準確衡量經濟效益；城市的房地產業無法進入良性迴圈，連簡單再生產也無法維持。
改革開放以後的土地制度演變
過時的土地制度嚴重制約了中國的經濟發展，導致文革結束不久中國實行了對內改革與對外開放的發展戰略。而土地制度改革又成為中國改革開放的先聲和貫穿整個過程的主要內容。中國從改革開放以後對土地使用制度的改革，主要是在不改變國家對土地的所用權的前提下，變無償使用為有償使用，變無限期使用為有限期使用，變無流動使用為流動使用，沿著土地市場化的道路摸索前進。
（一）開始向中外合資經營企業收取土地使用費
1979年頒布的《中外合資經營企業法》首開中國國有土地有償使用之先河，以法律的形式首次打破中國延續了將近30年的國有土地無償使用制度。該法規定：“中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權，如果場地使用權未作為合營者投資的一部分，合營企業應向政府繳納使用費。”
在那以後，為了解決城市基礎設施建設資金長期短缺問題，1982年深圳按城市內不同等級的土地向土地使用者收取不同標準的使用費。1984年廣州和撫順部分土地（經濟技術開發區、新建項目、涉外項目）進行了按土地等級開徵土地使用費的試點工作。1986年上海對三資企業使用的土地收取土地使用費。這些嘗試雖然對舊的土地使用制度觸動不大，但卻是城市土地使用制度改革的重要步驟。
（二）對城市經營性土地實行使用權有償轉讓
1987年深圳在中國率先試行土地使用有償出讓，出讓了一塊5,000多平方米的土地使用權，限期50年，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。當年12月深圳市又用公開拍賣的形式轉讓國有土地使用權。1987年上海市政府頒布了《上海市土地使用權有償轉讓辦法》，用地方法規的形式確保土地有償轉讓的規範化實施。
上述舉措，使國有土地使用制度改革從理論探索階段走向實踐探索階段，衝破了土地供應單純採用行政劃撥的舊土地使用制度的束縛，這是中國土地使用制度帶有根本性的改革，創立了以市場手段配置土地的新制度。
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