【亞洲政經瞭望】中國房地產過熱成因與疑慮
莊朝榮 (2010/01/05) 《台經月刊第33卷第1期》
中國房地產的特徵
中國正處於工業化、城市化、現代化和國際化的快速發展過程中，加上從1998年住房制度改革以來，老百姓已經可以擁有房產，對促進房地產業的發展相當有利。但因為資源有限、自然稟賦條件差、土地與能源等基礎性資源嚴重短缺，又欠缺完善的市場機制下，容易導致供需失衡，房價居高不下的現象。在金融海嘯的衝擊下，全球房地產價格衰落，各國經濟也步入週期性調整及衰退。然而，中國的房地產卻一枝獨秀，尤其是近來中國的局部房地產價格快速拉升，主要是中國房地產的特性使然。
另外，房地產行業特別受到中國政府政策的重視。中國建設銀行高級經濟師孫兆東(2009)指出，房地產行業是國民經濟的支柱產業，特別是1998年，中國取消了福利分房，施行住房的貨幣化分配，由此帶動了十餘年的中國房地產發展，同時也拉動國民經濟的快速成長。又房地產始終是宏觀調控的重要內容，當前針對國民經濟支柱之房地產行業的宏觀調控，如同一刀的雙刃，不調控就會造成過熱和結構性通脹，而調控則會影響該行業本身，另一方面也會關聯到房地產相關上下游50多個行業的發展，間接影響到國民經濟的發展。
中國房地產價格變化
從1998年住房制度改革以來，中國房地產價格持續上漲，1998~2007年平均價格上漲4.6%。但在北京、上海的市中心地區，房價上漲十倍以上已不是新聞，在三線城市房價上漲三倍以上也是很平常的事。2005年中國政府對房地產價格高漲曾表示憂慮，並進行宏觀經濟調控，房價曾一度大幅下降，但很快就回升，再創新高。2007年9月中國政府再推出抑制炒作房地產的政策，導致從12月開始，房屋銷售價格反轉下跌。2008年9月受到金融海嘯的衝擊，股市大跌、國內流動性嚴重收縮影響，房價再繼續滑落。中國政府為穩定房地產市場，遂採取救市政策，減稅降息以鼓勵購屋。從2009年2月開始，房屋銷售價格月增率又逐漸回穩，至今仍維持上漲趨勢。若從房屋銷售價格的年增率來看，2005~2008年分別增長7.6%、5.5%、7.6%，以及6.5%。受到金融海嘯影響，房屋銷售價格年增率從2008年12月開始呈現小幅負成長，但自2009年6月起至今又呈現較2008年同期上漲的走勢，第三季房屋銷售價格上漲1.9%，10月上漲3.9%，11月上漲5.7%。
2008年全國房地產開發投資成長20.9%，2009年1~11月仍成長17.8%，比2008年同期下滑4.9個百分點。整體而言，房地產投資意願仍舊低迷，但2009年1~11月全國商品住宅銷售面積成長54.4%，商品住宅銷售額成長91.5%，民間購置房地產的需求似乎已由上半年自住需求主導轉向投資需求主導。雖然2009年下半年房屋銷售價格回穩，但未來價格上漲率有逐漸回升至過去幾年水準的趨勢，是否會吹大房地產泡沫，或有泡沫破滅之虞，端視中國政府宏觀調控與房地產政策如何變化，值得加以關注。
中國房地產泡沫已經出現？
2009年7月20日第一財經日報社論指出，開發商前期的一些降價措施、交易需求的釋放、房地產政策的放鬆、通貨膨脹的預期，以及來勢洶洶的投機性需求等，推動房地產市場價格這一輪的上漲，共同製造出房地產的繁榮，但在繁榮的表象背後，埋藏了很多風險。值得重視的是，部分投機資金是由產業資金轉化而來。在通貨膨脹預期的條件下，大量產業資金已經向房地產市場集中，這無疑將不斷加大房地產市場的泡沫。產業資本進入房地產，同時也往往會大量融資，亦將為金融機構帶來極大的風險。
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