【專題探索】土地轉型再利用——以桃園航空城未來生活娛樂館BOT案為例
蔡志良 (2010/09/06) 《台經月刊第33卷第9期》
面對全球化激烈競爭，作為經濟發展核心場域之都市空間，產生多樣化之需求，在寸土寸金的都市中，土地複合使用或變更使用目的已成為都市規劃之趨勢，如何保留彈性以因應使用需要，為城市發展提升競爭力之重要一環。在時空環境變更與政策的引導下，公有土地的使用也應有彈性調整，例如近年台糖公司及農林公司的國有土地，也經常被地方政府提出重新檢討如何轉型再利用，國內目前公有土地在使用目的轉型過程中，以觀光休閒遊憩為目的居多，除因與國人日漸注重休閒的風氣外，政府提倡觀光產業的政策與逐年擴大各型公共建設也是重要的因素之一。在伴隨公共建設的發展下，都市計畫區內的公有土地實有必要進行用途檢視。
土地轉型再利用將可創造新的土地價值
本文將以桃園縣政府利用促參方式推動公園設施轉型成為展示館為案例，分析其轉型後之定位、採用的開發模式與衍生之相關課題。檢視「桃園航空城未來生活娛樂展示館計畫」為研究個案，如本案後續招商得以順利推動，除可為公有土地轉型再利用創造新的思維模式，更可帶動地方發展與促進鄰近地區觀光事業的發展。由於本案例坐落於重大交通建設之公有土地，在轉型規劃後將可提供國內與國際觀光客新的觀光據點。
本案例基地區位現況
本案例基地確實位置為高速鐵路桃園車站特定區計畫，中壢市青溪段0394地號等一筆土地，總面積3.55公頃，使用分區編定為：公園用地（建蔽率5%)，位於瑞士社區北側，現以開闢作為公園用地。西北側有一座高鐵青埔站公十二埤塘公園（青塘園），東南側為住宅使用，其緊鄰文溪路西北側之建築物多為30年以上之老舊建築，其餘周邊住宅建築物為近幾年興建完成之建築，其他多數為閒置空地。
因基地位於「高速鐵路桃園車站特定區」計畫區域內，位處航空城之中心點，且分別有高鐵、機場捷運連接，更與桃園市、中壢市兩大生活圈緊密連結，充滿發展性與潛力為此基地之特性。此外，因基地更位於機場特定區之中心位置，並規劃有捷運A19出口，如能有效結合各已發展生活圈之發展潛力，將更能突顯此基地之優勢地位。
除該案基地優勢外，有鑑於桃園航空城未來的發展，對於各項資通訊建設的投資將更視為關鍵項目，如能結合我國傲視全球的資訊產業基礎，以及過去推動M台灣的成果，桃園縣政府思考如在此地點提供優質且無所不在（U化）科技生活，使整個成為一「桃園航空城未來生活娛樂展示館」，將可作為向民眾及各界來訪人士說明桃園航空城整體形象、規劃願景，和未來優質且無所不在（U化）之科技生活應用藍圖的基地。如此可以充分展示桃園作為航空大城及生活大縣的轉型成果，及展現政府在於航空城招商的發展規劃。並以未來生活、娛樂科技發展為展示館主題，以寓教於樂的方式，讓民眾能夠親身體驗未來科技生活的便利性，以及與投資廠商的合作交流平臺。
在上述相關背景下，本案基地將規劃從一般公園綠地，採用促參模式轉型成為「未來生活娛樂展示館」，除可提高土地利用價值，增加政府收益外，更可帶動鄰近地區發展觀光。
航空城發展定位
中央政府愛台十二項建設中的旗艦項目「桃園航空城計畫」，包括桃園機場與毗鄰的自由貿易港區將為其範圍，而經濟的影響層面更擴及國際機場園區周邊內外因機場活動所衍生發展的各類商業、加工製造、會議展覽、休閒娛樂及住宅等。
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