【陳博志論壇】房價的生理學、病理學、和藥理學
陳博志（台灣大學經濟系名譽教授．台灣經濟研究院顧問） (2024/02/09) 《台經月刊第47卷第2期》
經濟社會是極多因素相互影響的體系
經濟社會是極多因素相互影響的體系，幾乎大多數問題都是整體問題的一部分，有些地方微小的變化也可能造成看似毫不相關之問題的重大改變，也就是有所謂蝴蝶效應。由這樣的觀點，好像所有的問題都要考慮到整體而用整體的方法來解決。但整體大到我們無法掌握甚至無法瞭解，我們不可能、也沒必要在研擬貨幣政策時考慮它會不會改變某個小行星的移動，或者在捕捉一隻蝴蝶時考慮會不會害某國發生暴雨。蝴蝶效應通常小到無法觀測與計算，而類似的因素也多到無法掌握並可能大部分相互抵銷，所以設法直接預測和防止暴風雨之災害，顯然比掌握某隻、某幾隻、或全球所有蝴蝶的動作更為經濟有效。因此多數經濟問題必然只能就一部分因素和範圍做分析，而不是分析全宇宙，但選出來被重視和分析的範圍不同，就常會有不同的結果和主張，房價問題是個典型的例子。
房價問題常因只對局部因素分析而造成偏差
土地是重要而且特別的生產要素，購屋和居住成本是許多人一生最大的開銷項目，因此房地產問題和整體經濟有極密切的關聯。例如常有人說不動產和營建業是經濟的火車頭，而很多金融危機也是房地產的波動所造成，所以討論房地產政策時很難忽略它和整體經濟的關聯。但房地產又幾乎和所有的人有重大的利害關係，許多人都有房地產的相關經驗和意見，因此房地產問題的討論常被這些直接利害和經驗牽動，而忽視其和整體經濟的現實和理論關聯。大部分對房地產問題的討論都無法同時兼顧整體經濟考量以及人們直接的利害感受。考慮不同因素的主張不只常相互衝突，很多主張也常不知不覺中造成更多的問題。
本文也沒有能力且不敢奢想提出一個可用的完整分析模型或架構，只是希望大家由有限考慮範圍和假設提出政策主張之後，能看看它在這範圍或假設之外會不會具有重大的問題，而使其主張必須修正甚至放棄，或者把可能造成重大問題的因素也納入分析架構之中。
房地產分析常分別只重視病理、藥理、和生理而未做整體思考
由於不可能把所有因素都納在一個分析架構或理論之中，著重不同因素的分析也就形成了不同的理論甚至學門。孫中山先生曾批評馬克斯對社會經濟的分析像是病理學，而他自己的主張則是生理學。把這種比喻用在房地產問題，我們也可把各種相關分析大概分成三類：著重基本供需和價格如何決定的生理學，著重對社會造成傷害的各種作用之病理學，以及著重各種政策工具之效果的藥理學。三類分析都是整體分析的一部分，本來應該要同時被重視，但研究或專業分工的結果，各類學問有時會忽略了由其他學問分析的部分，甚至排斥其他學問的意見，這是房地產問題不易解決的原因之一。
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