【專題探索】探討我國老人住宅的市場規模
莊朝榮 (2005/10/05) 《台經月刊第28卷第10期》
高齡化社會掀起興建銀髮住宅的熱潮
截至今（2005）年6月底止，我國65歲以上老年人口總計達218萬人，占總人口的9.6%。根據行政院經濟建設委員會的推計資料，我國老年人口於11年後的2016年將超過300萬人，接著再過6年於2022年將超過400萬人，由數據資料顯示老年人口增加急遽。為維護老人居住的安全，諸如美國及日本等先進國家都有發展適合老人居住的住宅。而政府有鑑於我國老年人口比例逐年提高，特於去（2004）年核定「促進民間參與老人住宅建設推動方案」，鼓勵民間企業投資興建老人住宅，希望成為帶動我國經濟發展的一股動力。
早在三、五年前，在高齡化社會的呼聲中，曾一度掀起建築業界打算興建銀髮住宅的一股熱潮，但經過仔細評估，迄今仍不敢貿然投資。去年初，台塑集團企業首先響應政府政策，依照「老人住宅綜合管理要點」規定，投資興建容量達4,000床位的「長庚文化養生村」。原打算在全國各地廣為興建老人住宅的台塑集團企業，因長庚文化養生村的進住人數並不如預期，故原計畫的執行進度暫時放緩。究竟台灣老人住宅的潛在市場需求規模有多大？實值得加以深入探討。
我國老人住宅發展現況
依照「老人住宅綜合管理要點」規定，所稱老人住宅，係指依老人福利法第15條第一項第二款（專案興建適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租賃）、第三款（鼓勵民間興建適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租賃）或依其他相關法令規定興建，供老人居住使用之建築物，且其基本設施及設備符合建築技術規則建築設計施工編第16章老人住宅規定者，而其住宅內之居住對象，為年滿60歲以上且生活可自理者為限。
老人住宅與老人安養機構及老人公寓在經營模式上大致雷同，同樣以綜合服務管理，專供生活可自理的老人租賃。惟在經營主體上有所區隔，老人住宅容許民間企業經營，老人安養機構及老人公寓則僅允許政府機關或非營利組織經營。至於坊間由民間企業投資經營的銀髮住宅，例如潤福生活新象館、潤福大台北華城館、康寧生活會館，也是建立在相同的經營模式上，只不過在「老人住宅綜合管理要點」頒布之前即已興建完成，並不適用民間參與老人住宅建設之相關獎勵措施，相對地也不受該要點之規範。就消費者而言，經營主體是營利組織或非營利組織並不重要，重要的是所得水準、服務品質、價格、組織形象與地點，才是影響消費者進住的因素。
根據內政部老人福利機構統計資料顯示，至2005年5月底止，老人安養機構共計47家，其中14家為公立機構，3家為公設民營，30家為財團法人，可供進住人數計7,666人（不包括老人養護機構供應626床及榮民之家安養床），實際進住人數計5,030人（不包括老人養護機構進住405人及榮民之家安養人數），進住率達65.6%。實際進住人數較2001年的4,768人，僅增加5.5%。若加上地方政府設立的老人公寓、民間銀髮住宅，以及老人住宅實際進住人數，目前國內生活可自理的老人，居住在綜合服務管理專供老人租賃的居所人數，估計約有6,000多人。在政府鼓勵民間企業投資興建老人住宅的政策下，老人住宅將是未來民間企業投資的主要方向。
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