【亞洲政經瞭望】解析中國房地產長期泡沫化現象
李建（作者為上海社會科學院資訊研究所研究員） (2010/01/05) 《台經月刊第33卷第1期》
中國大陸房市的基本特色就是「泡沫」穩定化
大陸房地產市場泡沫的存在性在海內外是公認的，並且提出了不少的分析，這些討論基本上集中在流動性過多成為產生房市泡沫的根源，很少從中國大陸的具體制度安排以及泡沫形成機制角度進行探討（注1）。本文的基本觀點是，中國不僅存在這種泡沫現象，而且在今後相當長的時間裡還會愈來愈嚴重。消除這種泡沫的必要條件是政府終於能夠意識到，這種狀況對中國經濟發展和社會穩定產生的破壞作用已經無法容忍。只有如此才能迫使政府採取一系列措施，對房地產市場進行一個時期的打壓。但是筆者認為，當前大陸政府不可能全力調整現行政策以消除房地產泡沫。本文重點分析當前中國房地產市場這種「非均衡（泡沫化）」均衡的機制。
（一）中國特色制度性因素與房地產泡沫的長期存在
大陸房地產長期存在泡沫的基本原因就是當前地方政府的利益機制所導致的結果。地方政府在目前的土地制度和稅收政策框架下，具有驅使土地價格不斷上升的強烈動機，並且擁有從外界實施的強制力。這種利益共同體在當前大陸的國內外政治和社會條件下，還會繼續存在一段時期。
一般而言，當財政收支狀況理想的時候，決策者會比較重視高地價對社會政治產生負面影響，而在房地產價格上漲時有所控制。在財政收入增長速度下降或者可能出現赤字，當地決策者會儘量利用土地批租工具、擴大批租土地的規模，或者利用各種社會和經濟因素，頻頻製造地王現象，從而也加劇當地房地產二級和三級市場上的投機氣氛。2009年上半年受到金融海嘯的嚴重衝擊，使得這些城市的地方財政收入一度出現下降局面。同時由於中央政府實行的四兆元經濟刺激計畫和地方自己推行的各種穩定地方經濟措施，均要求地方政府繼續擴大固定資產投資規模。由於大陸經濟主要通過各級地方政府的宏觀計畫進行各種調節，資本投資特別是基礎設施投資既是地方政府的重要任務，又是其調節當地宏觀經濟狀況的主要槓桿。因此2009年各級地方政府，特別是那些主要依靠出口拉動、工業投資增長速度已經出現逐步放慢的沿海地區，尋求進一步擴大基礎設施建設的動機特別強烈。唯一的問題是，這些地方政如何籌措相應的配套資金來源。
我們觀察到正是現今許多沿海大城市地王頻出的現象，僅僅從2009年7月23日到9月30日六宗土地進行了五次拍賣，產生了最新的地王，土地出讓金額為72.45億元，樓面價為每平方米27,231元（注2）。僅這五次拍賣土地上海市得到的土地出讓金總計就達到256.5億元。到2009年11月底，上海獲得的土地出讓收入已達到821億元，2008年上海有關部門設想的2009年土地出讓金指標僅為393億元。北京廣州和深圳等大城市情況也大抵如此。
但是房地產價格的上升，又增加政府獲得土地及進行所謂土地一級開發的成本。因此，這種通過批地獲得大量地方財政收入的方式只有達到一定的均衡點才會停頓下來；或者是空間因素，例如土地已經開發完畢；或者是經濟因素，例如房地產開發商已經無法獲得預期利潤而不再對這些城市感興趣；或者是這個城市經濟已經發展到相當成熟階段，人口不再增長、人口老齡化程度上升，或者由於代際因素等長期宏觀經濟因素，使得房地產二級市場出現供給大於需求的局面（例如上海在不到20年將出現大量住房成為遺產進入市場的現象）等等。
大陸房地產市場並不會由於市場利率上升若干個百分點，就會出現發達國家的所謂市場均衡。中國大陸的消費者行為和文化因素，以及政府政策的誘導，都會使居民將擁有住房成為一種外在的強制性因素。雖然相似住宅的租金收入並不比銀行存款利率高，而且租賃市場在各大城市也在迅速發展起來，但是普通居民在種種輿論的誘導下形成了強烈的房價長期上漲的預期。正是這種自我強化過程使得普通居民通過購房並向銀行長期借款，為地方各級政府的近期收入提供融資。這就為中國的房價大幅高於其實際價值或者長期存在賣方市場，提供了需求方面的基礎。
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