【陳博志論壇】善用中南部中小型都市提供平價產業和生活用地
陳博志（台灣大學經濟系名譽教授．台灣經濟研究院顧問） (2021/02/05) 《台經月刊第44卷第2期》
不動產政策的討論常只注意假性需求而忽視真實需求的對策
經濟學最基本的分析方法是供給和需求，很多人都知道各種產品的價格與銷售量都是由供給和需求共同決定。孫震教授上課時曾說，有人戲說教一隻鸚鵡整天說供給和需求，鸚鵡也可以成為經濟學家。但供需分析並不是什麼魔法，它其實只是讓分析者可以更有條理而較完整去整理影響市場或價格的各種因素的一種分類或建檔系統。依這系統把所有影響市場的重要因素分別擺在供給或需求再整合成兩項，可使它們對價格和銷售量的影響更為清晰，因而可有更正確的推論。土地價格也和其他財貨一樣是由供需決定，但很多關於土地政策的討論卻只著重一部分的需求和供給，特別是投機性的需求，而忽略了其他重要的供需因素。本文將由常被忽視的非投機性需求在地價問題上的重要性，討論運用中南部土地和中小型都市來提供平價生產及生活用地的可能性。
真實供需和投機需求並存的簡化分析架構
由於土地問題在台灣很嚴重而很受重視，因此很多人都知道土地需求中有一部分叫假性需求，也就是購買或擁有土地的人並不是真的要拿來用，而只是要放著等土地漲價來賺錢的投機性需求。把這部分需求分開來是正確的，但不少政策討論都只針對這部分卻未注意真實的需求和供給，則可能造成偏差而未能從更根本的地方來改善土地問題。
假設沒有投機需求，某財貨的價格由其真實的供需決定，但供需的因素隨時間而改變，則均衡的價格也隨時間而改變，如附圖中的PP曲線，這可稱為該財貨基本面的價格。若基本面的價格並非固定不變，而此財貨又可以儲存或有些時候財貨的需求可換到其他時間滿足，則在低價買進以高價賣出的投機性需求就可以獲利因而可能會出現。投機需求為正時價格會高於基本面價格，反之則低於基本面價格，所以考量投機需求之後的價格可能變成附圖中的SS曲線。但PP和SS的關係也可能不是這樣，例如投機需求可能反而使價格更穩定，或者投機後的實際價格也可能長期高於基本面價格。
附圖
影響投機的因素很複雜，本文不擬細論。這裡要指出的是有投機之後的價格仍是依基本面價格做加減，而投機因素若縮到很小時，價格主要就決定於真實供需。因此土地真實供需若會決定出很高的價格，即使把投機需求全部消除，房價仍可能太高而使人民生活和生產成本太高，也可能造成社會不公平。而能影響土地真實供需往往是一些長期性的政策，因此即使目前投機問題很嚴重，也一樣要同時重視真實供需的對策。
中小型都市、土地政策、地價平抑、工業用地、公共供給、產業分散、人口移入、居住成本、生活品質
分享：
