【專題探索】人口結構變遷對金融融資之影響——以「以房養老」為例
張博欽 (2015/01/20) 《台經月刊第38卷第1期》
根據聯合國世界衛生組織的定義，65歲以上老年人口占總人口的比例達7%時，稱為「高齡化社會」(ageing society)，達到14%稱為「高齡社會」(aged society)，倘若老年人口比例達到20%時，則稱為「超高齡社會」(super-aged society)。1993年起台灣正式邁入高齡化社會，65歲以上老人所占比率持續攀升，2000年時已達10.69%，依照經建會推估，台灣老人所占比率將於2017年增加為14.0%，達到國際慣例及聯合國等國際機構所稱的高齡社會，於2025年再增加為20.1%，邁入超高齡社會。
人口快速老化是世界各國人口結構普遍變遷的現象，而台灣不僅面臨老年人口增加的問題，同時台灣2013年實際生育率僅1.065，是全球最低，若生育率持續低迷，到了2060年老年人口數將會是小孩的4.4倍。長期下來將使社會缺乏足夠勞動力，生產減少、所得降低、政府稅收短缺，社會福利恐因此縮水，未來台灣人恐會「又少、又老、又窮」。因此，台灣未來人口失衡與經濟問題將帶來許多相當具挑戰性的影響。
國外「以房養老」計畫之做法
目前世界各國實施的「以房養老」措施並不相同，大多數國家採行的是「逆向抵押貸款」(reverse mortgage)。所謂逆向抵押貸款與「傳統抵押貸款」有很大的差異，傳統抵押貸款是房子設定抵押後，銀行會將貸款流入申貸者的帳戶內，申貸者於借款期間再分期償還，直到貸款期屆滿。在貸款期間，申貸者因償還貸款，必須有現金流出（每月或每年固定的本息攤還）；而逆向抵押貸款則是「現金只流入不流出」，只有現金流入到申貸者帳戶內，直到借款人死亡之日，都不用現金流出，這跟傳統抵押貸款的現金流量的型態正好相反，故稱為逆向房屋抵押貸款。另一個差異處是，傳統房屋抵押貸款除了扺押品的價值外，還重視借款人的還款能力。因此，一般銀行都會限制貸款人年齡歲數須在65歲以內，導致部分老年人空有房產但無法申貸，而逆向抵押貸款僅能著重在扺押房產的價值，銀行並不限制申貸者的年齡，也不能因抵押品價值不足以清償貸款而片面終止合約。
逆向抵押貸款在歐美及日本已行之有年，國外申貸者年齡多集中於70~80歲之間，在美國、紐西蘭分別有約18%、29%之老人經濟來源係來自以房養老貸款，對提升老年生活水準品質有相當助益。美國早在1980年推行以房養老機制，目前有英國、加拿大、法國、澳洲、日本、新加坡、紐西蘭等許多國家都有推行相關機制，但以美國發展情況較為健全。以下就美國、日本、澳洲等國制度之發展做簡單說明。
（一）美國
目前美國主要有三種逆向抵押商品，包括住宅及都市發展部(US Department of Housing and Urban Development, HUD)提供的「房屋價值轉換抵押貸款」(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)、房利美(Fannie Mae)的「房屋持有者」(Home Keeper)貸款和財務自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation)提供的財務自由計畫。前兩種商品是由政府或政府機構發展設計，後一種商品則由一家私營機構設計並提供。其中由政府主導的HECM計畫最受歡迎，市占率達九成。
美國社會在六○、七○年代就興起這一住宅貸款模式。隨著養老保障壓力增大，國會於「1987年國家住宅法」(National Housing Act of 1987)中，授權住宅及都市發展部設計房屋價值轉換抵押貸款的住宅反向抵押貸款計畫，由聯邦住宅管理局(FHA)實施，具體由合作的銀行、貸款公司、保險公司等金融機構放款。該計畫申請人須是62歲以上單身老人或夫婦，擁有一間已經還清貸款或欠貸數額不多的自住房屋。如果房屋有夫妻或其他人聯名擁有，則聯名屋主須簽字同意。
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