【院長觀點】少子化危機對房市衝擊的省思
林建甫（台灣經濟研究院院長．台灣大學經濟系教授） (2018/02/08) 《台經月刊第41卷第2期》
在台灣不少人認為買房、擁有自己的家，是人生最重要的目標之一。但對於年輕的上班族來說，都會區的房價根本是天價，即使不吃不喝十幾年也不見得買得起，雖然近年來房價已有所鬆動，但「房價過高」的現象仍普遍存在。
根據《天下雜誌》「2018國情調查」指出，全國民眾認為最需要馬上改善的問題，第一名為「空氣汙染」(25.1%)、第二名為「房價過高」(19.2%)。若再進一步用地區別來看，北部民眾認為最需要解決的問題第一名是「房價過高」(26.6%)；中部民眾也認為「房價過高」是亟須被解決問題的第三名(16.0%)，僅次於「空氣汙染」(37.3%)與「交通擁擠」(16.1%)。顯然高房價問題是全台人民心中共同的痛，但長期而言，高房價的趨勢還會持續下去嗎？結論很可能是否定的。
從市場的角度來看，房價是市場供給與需求平衡下的產物，供給面是房屋住宅出售的數量，需求面大致可視為買房的民眾或家庭。依據內政部住宅資訊統計彙報2017年第三季資料，目前台灣約有807.6萬戶家庭，住宅存量869.9萬宅。換言之，供給已超過買房自住的需求，營建署調查也指出，2016年全國低度使用住宅（空屋）高達86萬餘宅、空屋率10.22%。重要的是，這個情況未來可能會將加速惡化，因為國內人口結構快速惡化，少子化的時代已經來了。
根據內政部統計月報的資料指出，民國五、六十年我國每年出生40萬人，七、八十年超過30萬，近十年已開始跌破20萬。這使得「15歲以上民間人口」增加人數，從民國七、八十年的年增28萬，降至九十年代的21萬，近六年像溜滑梯由18萬一路降至2017年的8.7萬人，創下歷年同期最低增幅。
同時，2017年就業人口僅增加8.4萬，大約與「15歲以上民間人口」增加數相當，換言之，這些剛入職場的年輕人，也就是10年、20年後購房的主力，需求面崩跌式的下滑，供給面若不能跟上需求縮減的步伐，房市的修正將無法避免。然而住宅並非消耗型商品，使用年限通常在20~30年以上，甚至市場還是有不少屋齡40年以上的物件出售，房屋存量調節談何容易。
從台灣房市的發展來看，「高房價」一直都不是買房自住的需求所帶動，為促進經濟發展所實施的寬鬆貨幣政策，造成銀行利率低，過多的熱錢追逐有限的投資標的，資金往房地產市場移動，推升房地產價格才是關鍵，而投資客不合理的炒作，更加突顯房市存在已久的弊病，也是引發民怨的最後一根稻草。
其實回過頭來檢視「少子化」的成因，高房價也是重要的推手。國內房價有不合理，房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標，國內外專家多認為以五至七倍家庭年所得能買到30坪的新屋，這樣才是合理的房價水準。依據內政部於2017年6月所公布的「106年度第二季房價負擔能力指標統計成果」，全國平均房價所得比為9.32，20個縣市中，僅有四個縣市的房價負擔能力達到「可合理負擔」程度，分別為基隆市、嘉義市、屏東縣、嘉義縣；13個縣（市）房價負擔能力屬略低等級，台北市、新北市則是「過低」。進一步來看，台北市的房價所得比15.64最高，等同於收入中位數的台北市民須「不吃不喝15年」才能買得起一戶中位數價格的住宅。
年輕人若要成家立業，得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子，因此減少其成家的意願。若買房子後，得揹著龐大的房貸壓力，不僅排擠生活中其他能從事娛樂及購物的費用，且長達20~30年以上的房貸壓力，幾乎半輩子都綁在這間房子上，也難怪薪水不多的年輕人不敢成家立業，即便結婚了，在不成比例的房貸壓力之下，也不敢或不願意多生小孩。長期高房價的環境之下，更衍生了青年學子普遍存有被剝奪感而要求世代正義的扭曲現象。
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