【亞洲政經瞭望】韓國房市泡沫化再現？
黃永慧 (2010/01/05) 《台經月刊第33卷第1期》
近年韓國房價走勢
近幾個月以來，韓國經濟呈現穩定之信號，無論是經濟成長抑或工業生產，而資產價格有飆漲之跡象，尤其是房屋價格最顯著。房價方面，觀察韓國房屋購買價格指數之近年走勢（圖1），2000年初時房屋購買價格指數維持於60之水準，爾後持續攀升，因韓國經濟已從1998年的亞洲金融危機中恢復，投資人累積大量財富，大批資金湧入房地產市場。隨著成交量上升，房價也急速攀升，2008年8月房屋購買價格指數突破100大關，9月甚至達到高峰101.19，當時正值大宗物資、石油價格飆漲，全球通膨嚴重，爾後遭逢全球金融風暴，房屋購買價格指數卻僅小跌，跌破100。然而近幾個月房屋購買價格指數走勢（圖2），又有開始蠢蠢欲動之跡象，從2009年3月開始，房屋購買價格指數為99，逐月成長，10月已達到高峰101.1，11月更是達到101.30，創下歷史高點。
圖1 2001~2009年韓國房屋購買價格指數走勢
圖2 近期韓國房屋購買價格指數走勢
以韓國房屋價格而言，根據Global Property之資料顯示（圖3），無視全球金融危機，韓國近一年房價成長率與亞洲主要房價上漲之國家比較居冠，上揚了3.1%，以韓國各地區而言，尤以首爾為最，自2009年起首爾公寓價格飆升約20%，可見韓國房價泡沫化之擔憂其來有自。
圖3 亞洲主要國家房價最近一年成長率比較
至於韓國股市、匯市方面，倒沒有呈現如同房市之大幅飆漲的情況，頂多回至原先之水準。韓國股市(KOSPI)從2009年初至11月底，漲幅約為33.86%，大盤指數回復到約1550多點，相當於2008年7、8月之水準，而亞洲股票指數（所有國家，不包含日本）同期間漲幅約為76.25%，因此KOSPI之漲幅微不足道，難以構成泡沫化之現象。韓圜從2009年初至11月底，升值約15.76%，亦只有回復至2008年8、9月之水準。因此以下主要針對韓國過熱之房市進行分析。
韓國房市泡沫化之成因及政府控管政策
（一）韓國房市泡沫化成因
近來韓國房市有泡沫化之疑慮，主要係來自本身積存已久之內在成因，再加上外在因素使然，闡述如下：
1.內在原因
(1)某些區域維持高房價
韓國房價問題的其中一個癥結來自人口布局，一直以來，韓國國內高房價都集中於首都—首爾地區，歷久不衰。韓國首爾面積僅有605平方公里，卻為全球人口密度最高的城市之一，約有1/4以上的人口（逾1,000萬人），都集中在此地居住生活，主要是因為就業、教育、交通等因素。就業部分，將近55%的製造業以及大型企業幾乎都集中於首爾地區，收入也較高，韓國居民自然往首爾遷居；教育部分，韓國最好的小學、中學及高中幾乎都集中在首爾地區，為了子女教育著想，許多人往首爾移居；交通部分，首爾有相連日本、東南亞及歐美各國相連的國際機場航線，亦有通往釜山、仁川等主要城市的高速公路，交通四通八達，也吸引許多其他窮鄉僻壤之居民聚集於此。也因為以上因素，導致人口過度集中，投資者皆選擇在此投資，使首爾房價不斷拉抬，炒作嚴重，其他區域的房價漲速則相對緩慢。
首爾房價、資產價格泡沫、韓圜貶值、全租制度、房地產稅制、貸款成數限制、利率政策、土地供給限制、家庭信用擴張、房價管制政策
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